Il cambiamento che avverrà nel mondo della locazione in Italia potrebbe essere sintetizzato dalle parole del ministro dell'Istruzione, dell'Università e della Ricerca Mariastella Gelmini: «la cedolare secca al 20% sugli affitti, approvata in Consiglio dei Ministri, è un provvedimento epocale. Si tratta di una misura attesa da anni da milioni di cittadini italiani. La cedolare secca consentirà di far emergere il sommerso, darà la possibilità a chi possiede un piccolo immobile di ricavarne una reddito maggiore e di far pagare a chi è in affitto un canone di locazione più basso».
Ma in effetti cosa c’è da aspettarsi? Secondo le norme che stanno alla base della cedolare secca, l’inquilino avrebbe, dalla sua, tutto l’interesse che il contratto di locazione sia registrato nelle sedi opportune.
La novità sta proprio nel fatto che si viene a creare una sorta di conflitto di interessi tra il locatore e il locatario.
Lo schema di decreto legislativo prevede che, nel caso in cui il Fisco venisse a conoscenza della mancata o incompleta registrazione del contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria (che può arrivare al 400% della cedolare secca), anche l'adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell'accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza.
Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all'indice Istat ridotto al 75%.
Questo cosa significa?
A questo punto, l’inquilino che abbia intenzione di tutelare i propri diritti, potrebbe trasformarsi in un delatore. Questo gli consentirebbe di pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato.

Pierpaolo Molinengo
Direttore responsabile del sito www.newspages.it

E’ crisi economica o no? Questa è la domanda che imperversa su tutti i media e soprattutto preoccupa tutti noi. Siamo realmente in una situazione di crisi economica oppure il peggio è passato? Bisogna essere realisti e cercare di fare un distinguo nel rispondere a questa domanda. In primo luogo, secondo il mio modesto parere, bisogna che si faccia l’analisi in senso soggettivo ed in senso oggettivo. Cosa intendo per senso soggettivo? La stessa parola “soggettivo” porta ad una valutazione di carattere personale ed arbitraria. Cerco di spiegarmi con semplici esempi. Quando la risposta viene data da persone che non vivono di “quotidianità” ovvero che non “fanno la spesa” e che posseggono una massa monetaria rilevante, risulta evidente che la risposta è negativa e che per loro la crisi non esiste.

Sono oltre 280mila le richieste di detrazione fiscale del 36% pervenute all'Agenzia delle Entrate nei primi sette mesi del 2010. In totale, il periodo gennaio-luglio chiude con un incremento del 12%.
Dal Nord al Sud dell'Italia, l'andamento dell'agevolazione fiscale, che favorisce il recupero del patrimonio edilizio, continua a crescere costantemente.
Le migliori performance si registrano in Veneto, con un +17%, e in Calabria con un +14%.
A livello locale si guadagnano la maglia rosa quattro province che hanno “ristrutturato” ben il 30% in più rispetto al 2009: sono Vibo Valentia, Prato, Livorno e Padova. E proprio quest'ultima è la new entry nella speciale classifica del 36%, che vede in gara i capoluoghi italiani. In un derby tutto Veneto, infatti, Padova conquista il decimo posto della top ten a scapito di Vicenza che slitta in undicesima posizione.
Puntando il focus sui richiedenti, non solo singoli proprietari, ma anche interi condomini si avvalgono sempre più spesso dello “sconto” fiscale per affrontare i costi del restyling dell'edificio. In questi casi è cura dell'amministratore di condominio presentare alle Entrate la documentazione per la richiesta della detrazione d'imposta del 36% che, divisa per le quote di spettanza, alleggerisce la dichiarazione dei redditi di ciascun condomino.
Inoltre, dal 1° luglio, vita più facile per l'amministratore con un adempimento in meno. Non dovrà più calcolare la ritenuta del 4% sui corrispettivi pagati per la ristrutturazione edilizia, per Evitare che le imprese, che effettuano i lavori, subiscano una “doppia” trattenuta.
Infatti, il dl 78 del 31 maggio 2010 ha introdotto l'obbligo da parte di banche e uffici postali di applicare una ritenuta d'acconto del 10% sui bonifici relativi al pagamento di interventi di recupero del patrimonio edilizio o di risparmio energetico, calcolata sul totale del bonifico scorporato dell'Iva del 20%.
Il periodo preferito dai contribuenti italiani, per far entrare gli operai in casa, è sempre quello di maggio e giugno - come mostra l’andamento degli ultimi 5 anni - quando la temperatura inizia a farsi dolce e prima dell'arrivo del grande caldo.

Pierpaolo Molinengo
Direttore responsabile del sito www.newspages.it

Sarà forse che l'estate porta consiglio, ma complice la pausa delle vacanze ecco arrivare un'importante novità per il settore immobiliare nostrano. Il ministro dell'Economia, Giulio Tremonti ha firmato (ed è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale) il regolamento che rende operativo il fondo di solidarietà per i mutui prima casa.
Ricordiamo che il fondo, che sarà in vigore dal 2 settembre 2010, è stato approvato alla fine del 2007, con la finanziaria 2008. Il progetto era stato istituito per fronteggiare la crisi economica che prevedeva una dotazione di 20 miliardi di euro per il 2008 ed il 2009 per il pagamento dei costi delle procedure bancarie e degli onorari notarili che derivano dalla sospensione del pagamento delle rate e dei mutui stessi. Il fondo sarà istituito al Tesoro e gestito da una società ad hoc.
Ma chi può accedere al fondo? Per accedere al beneficio di legge il richiedente deve dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate del mutuo. Bisogna avere il titolo di proprietà sull'immobile oggetto del contratto di mutuo; la titolarità di un mutuo di importo erogato non superiore a 250 mila euro, in ammortamento da almeno un anno e un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30 mila euro. Sono previsti, tra gli altri, anche i casi di perdita di posto del lavoro, di morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza di uno dei componenti del nucleo familiare.

A fronte della sospensione del pagamento delle rate di mutuo,per un periodo fino a 18 mesi grazie alla copertura delle spese per lo spostamento del mutuo, sono rimborsati dal Fondo alle banche: i costi sostenuti dal beneficiario per eventuali onorari notarili anticipati dalla banca e gli oneri finanziari pari alla quota interessi delle rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento da parte del mutuatario. Il presidente di Federcasalinghe, Federica Rossi Gasparrini, che ha proposto l'istituzione del fondo, si è dichiarata «molto soddisfatta perché l'operatività del fondo è una risposta seria e concreta alle famiglie che, purtroppo, a settembre si troveranno in condizione di aver bisogno di sostegno per non perdere la casa. Finalmente è stato riconosciuto ai cittadini un diritto aggiuntivo, quello di poter spostare la data delle rate se ci sono problemi economici. Con l'Associazione delle Famiglie e Federcasalinghe siamo pronti ad istruire tutte le pratiche necessarie perchè tutti possano godere di questo diritto».

Pierpaolo Molinengo
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Pronti, partenza via: il federalismo fiscale incassa il suo primo grande sì, e come primo appuntamento ci sono gli immobili. Con delle decisioni che sicuramente andranno a cambiare le abitudini degli italiani.
Il Consiglio dei Ministri ha varato con il proprio sì il quarto decreto attuativo del federalismo fiscale, quello sul fisco comunale. La voce più importante di questo decreto è nella cedolare secca sugli affitti, che scende di 5 punti percentuali rispetto alle precedenti bozze del provvedimento. In un colpo solo, si passa quindi dal 25 al 20% a partire dal 2011, anche se sulla tempistica inciderà la durata dell'esame del provvedimento da parte della Conferenza Stato-Regioni e del Parlamento che da settembre dovranno esaminarlo. Con il decreto arriverà anche, dal 2014 l'imposta municipale che, di fatto, si fa in due: oltre al prelievo sul possesso, è previsto che i municipi incassino anche il tributo sulle compravendite sulle prime e le seconde case.

Cedolare secca
Dal 2011 le imposte sugli affitti si potranno pagare con una cedolare secca: dal prossimo anno il canone di locazione, relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto di locazione.
La cedolare potrà essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Sarà un provvedimento dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, a stabilire le modalità di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell'85% per l'anno 2011 e del 90% dal 2012, e del versamento
a saldo.

Imposta municipale propria
Il decreto prevede un'imposta,  municipale in caso di trasferimento «dovuta per gli atti traslativi tra vivi, a titolo oneroso o gratuito, della proprietà di beni immobili in genere e per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, nonché per i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e per i trasferimenti coattivi». L'Imposta che si applica in via ordinaria «è abbattuta dal 10 per cento complessivo, previsto dalla vigente normativa in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, al 7 per cento». L'aliquota è ulteriormente abbattuta dal 3 per cento complessivo, in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Imposta municipale facoltativa
Potrà essere istituita un’imposta municipale a decorrere dall'anno 2014, e riguarderà i proprietari di immobili diversi dall'abitazione principale e il trasferimento di immobili. L'imposta municipale propria, spiega il decreto legislativo, può essere istituita con deliberazione del consiglio comunale e «adottata entro il 30 novembre dell'anno precedente sul presupposto di consultazioni popolari svolte secondo lo statuto comunale e sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria, l'imposta catastale, l'imposta di bollo, l'imposta sulle successioni e donazioni, le tasse ipotecarie, i tributi speciali catastali e l'imposta comunale sugli immobili». Saranno quattro le rate da versare: 31 marzo, 16 giugno, 30 settembre e 16 dicembre. In alternativa potrà essere versata un'unica rata annuale il 16 giugno.

Pierpaolo Molinengo
Direttore responsabile del sito www.newspages.it

L'Agenzia del Territorio ha pubblicato il Rapporto Immobiliare 2010 dedicato al settore residenziale.
Secondo il report, nel 2009 sono state compravendute 609.145 unità immobiliari, -10,9% rispetto al 2008; rallenta, quindi, il trend negativo del mercato nazionale cominciato nel 2007. Il volume compravenduto nel 2009 corrisponde ad una quota dello stock di abitazioni pari quindi a 1,89% (IMI – Intensità del mercato Immobiliare); era 2,15% nel 2008.
L'area Nord-Ovest, dove si concentra la quota maggiore del mercato nazionale delle transazioni residenziali, pari al 32% del totale, è anche quella in cui si registra il calo più elevato delle compravendite, -13,1% rispetto al 2008. Al Sud e nelle Isole, dove si concentrano le minori quote di mercato, la perdita di volume risulta più contenuta, in entrambe -8,8%. Si conferma inoltre, nel 2009, quanto già rilevato nel 2008: la contrazione del mercato residenziale risulta maggiormente accentuata nei comuni non capoluogo dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato dei capoluoghi diminuisce nel 2009, rispetto al 2008, mediamente del 7,7% (con un massimo per le città delle Isole del 9,6%), nei comuni non capoluogo la contrazione del mercato raggiunge in media una perdita del 12,2% in termini di transazioni.
Clicca qui per scaricare il report completo
(Formato del file: PDF, Peso del file: 3.2 Mb)

Pierpaolo Molinengo
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Pronti partenza via. Siamo ad un passo dalla rivoluzione del credito al consumo. Con il decreto legislativo di attuazione della direttiva comunitaria, che è in questi giorni sui tavoli ministeriali, verrà modificata la disciplina degli operatori finanziari e dei mediatori creditizi.
Un'operazione che lascia alquanto perplessi gli addetti ai lavori. La paura è quella che 60.000 imprese che operano nel settore chiudano i battenti. Secondo le stime della Fiaip, molte aziende piccole e medie rischiano di sparire nel caso in cui il Governo decida di approvare in Consiglio dei Ministri il decreto legislativo di attuazione della direttiva 2008/48/CE relativa al credito al consumo e alla modifica della disciplina legislativa degli operatori finanziari e dei mediatori creditizi.
«Si vuole uniformare il mercato del credito a mere logiche commerciali di alcune grandi banche – spiega il Presidente Fiaip Paolo Righi – con la finalità di escludere dal mercato i mediatori creditizi, discriminando allo stesso tempo quegli istituti bancari di piccole dimensioni che si avvalgono delle reti terze come modello strutturale per la loro crescita. Se verrà attuata questa riforma un consumatore non potrà più scegliere e confrontare le offerte dei vari istituti di credito». Il decreto inoltre impedirà agli agenti immobiliari di segnalare mutui alla propria clientela, se funzionali alla compravendita, sebbene la riforma venga giustificata con la necessità di dare una maggiore professionalità per gli operatori finanziari e creditizi.
«Il Governo toglie – sottolinea il presidente Fiaip Righi – la possibilità agli agenti immobiliari di segnalare mutui, e lascia al contempo la possibilità ai commessi delle grandi catene di distribuzione di operare indisturbati nel settore del credito al consumo, e segnalare finanziamenti alle famiglie».
La Fiaip ritiene che il decreto, ove venisse così approvato dal Consiglio dei Ministri, è in netto contrasto con la legge-delega e costituzionalmente illegittimo. Ciò inoltre penalizza oggi tutti i mediatori creditizi che operano nella forma di ditte individuali, e che domani saranno costretti a chiudere la propria attività. «In un momento di crisi, e di disagio sociale – puntualizza Righi – il Governo metterà sul lastrico 60.000 famiglie italiane che non potranno beneficiare di alcun ammortizzatore sociale».
Il relatore, On. Alessandro Pagano, nel corso di una dichiarazione rilasciata a MF ha comunque precisato: «l'obiettivo principale è quello di tutelare e garantire i consumatori. Qualora ciò non dovesse accadere saremo disponibili a ritornare sulla materia».

Pierpaolo Molinengo
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Un’importante novità è stata introdotta nel settore immobiliare. Dal prossimo anno (il 2011) le persone che avranno intenzione di vendere o affittare un alloggio saranno obbligate a metterlo a norma con la certificazione acustica. Un balzello in più che si va ad aggiungere alla certificazione energetica.
L’obbligo è stato introdotto con la pubblicazione della UNI 11367 «Acustica in edilizia - Classificazione acustica delle unità immobiliari - Procedura di valutazione e verifica in opera».
La classificazione acustica di un immobile, basata su misure effettuate al termine dell'opera, darà la possibilità ai futuri proprietari e/o inquilini di conoscere le caratteristiche acustiche dello stesso immobile. Sarà possibile, in questo modo, tutelare i vari soggetti che intervengono nel processo edilizio (progettisti, produttori di materiali da costruzione, costruttori, venditori, ecc.) da possibili successive contestazioni.
«La nuova norma tecnica sulla classificazione acustica degli edifici costituisce un esempio di efficacia della normazione tecnica volontaria in quanto ha saputo conciliare e sintetizzare le esigenze e le aspettative dell'utente sulle caratteristiche prestazionali del prodotto (e le conseguenti garanzie d'uso), con la capacità/possibilità del produttore (progettista, fornitore di componenti, assemblatore, impresa di costruzioni) di realizzarle, garantendo le prestazioni dichiarate ed attese - spiega Piero Torretta, presidente Uni -. Per sua natura la norma tecnica volontaria definisce infatti lo stato dell'arte di un prodotto/servizio, ma non è una norma imposta dall'alto o dall'esterno, bensì è un accordo condiviso, trasparente, consensuale, alla cui definizione possono partecipare tutti gli stakeholders interessati».

Pierpaolo Molinengo
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I mercati con il rialzo di questa settimana sembrano aver ritrovato la serenità dopo la lunga discesa. Chi opera nel medio periodo ne ha approfittato per riempire i propri portafogli e ora attende sereno il ritorno sui massimi 2009 per decidere, dopo il test sulla resistenza a 24500 se mantenere aperte le posizioni o portare i gain a casa. Di contro tenere sempre alta la guardia, livellando quotidianamente gli stop loss.

Opportunità di acquisto - La discesa registrata nelle ultime settimane tuttavia ha creato delle buy opportunities e sono molteplici i titoli che possono considerarsi sottovalutati e sui quali si potrebbe avviare un piano di accumulo a medio termine.

«Crescono a dismisura i poveri possidenti. Il 47% dei contratti di locazione delle ville di Porto Cervo, Forte dei Marmi, Capri, Sabaudia, Positano, Ravello, Panarea, Portofino, Taormina e Amalfi sono intestati a nullatenenti o a pensionati con la social card, prestanome di facoltosi imprenditori, per evadere le tasse». Lo sostiene in una nota Contribuenti.it, Associazione Contribuenti Italiani che con Lo Sportello del Contribuente rileva costantemente il fenomeno dell'evasione fiscale in Italia, secondo la quale si espande a dismisura il fenomeno dei ''ricchi nullatenenti'' e ''poveri possidenti'' che vivono spendendo migliaia di euro e non hanno ''nulla da dichiarare'' al fisco.
Secondo una stima di Contribuenti.it, oltre la metà degli italiani ha dichiarato nel 2009 meno di 15.000 euro annui e circa due terzi meno di 20.000 euro; di contro, solo l’1% ha dichiarato oltre 100 mila euro e lo 0,2% più di 200mila euro. Una fotografia che stride con i dati relativi agli affitti delle ville di lusso. La spesa è cresciuta in Italia nel 2009 del 3,7%. I “ricchi nullatenenti” anche quest’anno destineranno buona parte della loro spesa nella locazione di ville esclusive o per i cosiddetti “passion investments” come auto di grossa cilindrata, yachts, gioielli e oggetti d’arte, nonostante l’introduzione del nuovo redditometro da parte del fisco. Ma proviamo a rifarci ad un’altra fonte. Nei giorni scorsi Il Sole 24 Ore riferiva che a Caltanissetta ci sono poco più di 60.000 abitanti, sparsi in 417 chilometri quadrati e in circa 41mila case. Una fotografia agghiacciante, dalla quale apparirebbe una città senza inquilini: dichiarazioni dei redditi alla mano, nella città siciliana sono in affitto tre alloggi ogni mille, cioè trenta volte meno rispetto alla media nazionale.
Secondo i conti effettuati dal quotidiano della Confindustria, in Italia ci sono almeno 500.000 case coinvolte a varia misura nell’evasione fiscale, con un'incidenza che al Sud arriva al 34% mentre nel Centro-Nord oscilla fra il 4 e il 10 per cento.
Sarà proprio per questo motivo che l’ipotesi dell’inserimento della cedolare secca potrà servire per portare in chiaro molta evasione nel settore immobiliare.
Secondo i calcoli effettuati da Il Sole 24 Ore, la convenienza del cambio di regime è proporzionale al reddito del contribuente: per chi ha un reddito fino a 28mila euro, e quindi un'aliquota marginale del 27%, la cedolare secca al 23% ipotizzata nei giorni scorsi dal governo si tradurrebbe in un risparmio fiscale di 340 euro l'anno per ogni 10mila euro di canone di affitto percepito. Se il reddito aumenta di 2,5 volte, e quindi supera i 75mila euro che spingono l'aliquota al livello massimo del 43%, il risparmio si moltiplica per 5, e arriva a 1.700 euro ogni 10mila euro di canone.

Pierpaolo Molinengo
Direttore responsabile del sito www.newspages.it